Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
С чего начать? Пишем объявление
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Аренда комнаты в коммуналке
Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.
Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?
Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:
- Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
- На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).
Что еще может сделать хозяин комнаты при ее сдаче в аренду?
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».
Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.
Особенности сдачи в случае, если есть приватизация
В данном случае разрешение от соседей не требуется, но санузел и кухня с коридором остаются в руках общего пользования. Поэтому, чтобы ни наниматель, ни арендодатель не имел конфликтов с жильцами, стоит заручиться их согласием.
Заключение договора аренды — главный этап организации сдачи жилья. Здесь должны быть прописаны обязанности и некоторые права обеих сторон. Также должна быть письменная фиксация времени посещения комнаты гостями и условия пользования общим имуществом (например, ванна или кухня). Если в сдаваемом помещении имеется мебель или другие элементы интерьера, их стоит прописать в договоре, указывая их состояние (наличие дефектов и внешний вид).
Нарушение договора — повод для выселения. Кроме того, стоит учитывать, что заселение в небольшую комнату (15 м2) семьи из 4 человек, также может быть поводом для расторжения соглашений. Отсутствие у арендатора временной регистрации — еще один фактор, который может служить причиной разрыва договора.
Юристы отмечают, что нет необходимости спрашивать разрешение у соседей
Правоведы напоминают, что существует ряд законов, которые регулируют принципы приватизации государственного и муниципального жилищного комплекса в стране. В законе №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сказано, что вступление в право собственности на жилище дает гражданам право свободно им владеть, пользоваться и распоряжаться.
Закон подразумевает, что даже в коммунальной квартире собственник может сдать, продать или обменять свою комнату. К сожалению, многие не знакомы с законодательной базой России, поэтому на практике все происходит гораздо тяжелее, чем на бумаге. В случае если хозяин не пошел на уступки изначально, жильцы могут «травить» нового соседа, в результате чего он съезжает, а владелец теряет свой заработок.
При таких обстоятельствах остается только судебное разбирательство. В ходе процесса может понадобиться письменное, хоть и необязательное, согласие соседей, если они дали такое до въезда нового жильца.
Можно ли сдать неприватизированную комнату
В таком случае без одобрения своих соседей не обойтись. Жилье, которое может быть отдано в аренду, принадлежит не физическому лицу, а государству. Это прописано в Жилищном кодексе Российской Федерации. Соответственно те, кто проживают в таких квартирах, являются не собственниками, а нанимателями.
Сдать в аренду жилье можно, но для этого необходимо собрать бумаги. Главный документ – разрешение. Чтобы его получить, пишется заявление, в котором выносится просьба на сдачу квартиры или комнаты. Именно тут должны находиться подписи всех жильцов, которые включены в выданный ордер. Срок рассмотрения такого заявления – 14 дней. В случае если будет получено согласие, наниматель заключает договор поднайма комнаты или квартиры. После этого жилое помещение можно передать следующему жильцу.
Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:
- от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
- от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
- от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
- от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
- от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).
Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?
Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение. Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем.
Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату). Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.
Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора. Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству.
Роман Бабичев: «Проблема в основном одна: соседи не хотят, чтобы в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.
Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.
В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме. Был реальный случай, когда такая мера сработала. Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.
После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».
Гости в коммунальной квартире
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
Закон о сдачи комнаты в коммунальной квартире
Однако они необходимы для поддержания дорог, воды, газа и электроэнергии, а также дренажных систем. Дорожные работы часто проводятся в обычное рабочее время. Иногда дорожные работы проводятся вечером или в выходные дни, чтобы ограничить разрушение, вызванное потоком движения. В это время они могут часто вызывать большее шумовое возмущение, поскольку уровень шума окружающей среды ниже в это время суток. Отдел гигиены окружающей среды, как правило, может предоставлять информацию о том, что происходит, и о масштабе времени.
Рекомендуем ознакомиться: Штраф Не Пропустил Пешехода 2020
Поэтому прежде, чем сдать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо обратиться к соседям и согласовывать порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры, таким как: коридором, кухней, ванной и туалетом, между ними и вашими нанимателями. В случае, если согласовать данный порядок не удастся, то его придется устанавливать в судебном порядке.